Explicación de la Sentencia Estimatoria: Nulidad de Contrato de Arras en Moncada, Valencia

En esta entrada, explicaremos una sentencia estimatoria emitida por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Moncada, Valencia, en la que se dictamina la nulidad de un contrato de arras suscrito el 3 de noviembre de 2022. La demanda fue interpuesta por los señores Arman y Sara, bajo la dirección letrada de Abogados Mislata, quienes solicitaron la anulación del contrato de arras y la restitución de la cantidad entregada, alegando la imposibilidad de cumplir con la compraventa de una vivienda en Mislata.

1. Antecedentes de Hecho

Los demandantes firmaron un contrato de arras por 12.500 euros en relación con la compraventa de una propiedad ubicada en Mislata, Valencia. Este contrato tenía como fecha límite para formalizar la compraventa el 30 de septiembre de 2023. Sin embargo, según la demanda, hubo varios problemas para la ejecución del contrato:

• No se proporcionó la información y los documentos necesarios para completar la transacción, como la nota simple y la autorización judicial para vender la parte de la vivienda correspondiente a una persona discapacitada, tutelada por la demandada.
• Al aproximarse la fecha límite, los demandantes solicitaron una prórroga y presentaron pruebas de un préstamo hipotecario aprobado, pero no recibieron respuesta de la parte demandada.

2. Acción Jurídica

Abogados Mislata ejerció una acción de nulidad de contrato fundamentada en un supuesto vicio del consentimiento, específicamente, la imposibilidad de cumplir el contrato de compraventa debido a que no se obtuvo la autorización judicial necesaria para la venta de la propiedad de una persona discapacitada.  El contrato no cumplía con los requisitos legales establecidos por el Código Civil, ya que no se incluyó una condición suspensiva que contemplara la obtención de dicha autorización judicial.

3. Posición de la Parte Demandada

La parte demandada, por su parte, argumentó que el contrato no requería una condición suspensiva y que no era necesario el consentimiento judicial para realizar la venta de la propiedad de la persona discapacitada, ya que se podía efectuar bajo la condición de que dicha autorización se obtuviera posteriormente. Además, alegaron que no se había establecido una fecha firme para la firma de la escritura pública de compraventa.

4. Fundamentos Jurídicos del Juez ESTIMANDO los argumentos de Abogados Mislata.

Los principales argumentos jurídicos en los que se basa la sentencia son:

• Acción de Anulabilidad (Artículo 1261 del Código Civil): Acción de anulabilidad por vicio del consentimiento fundamentado en imposibilidad de cumplimiento del contrato de compraventa con arras de fecha 3 de noviembre de 2022, en relación con lo previsto en los artículos 1265 y 1266 del Código Civil. La parte demandante argumentó que el contrato adolecía de vicios que impedían su cumplimiento, en particular, la falta de autorización judicial para vender la parte de la propiedad de la persona discapacitada.
• Requisitos para la Validez del Contrato: Según el artículo 1264 y 1266 del Código Civil, el consentimiento en un contrato debe cumplir ciertos requisitos legales, especialmente en casos donde intervienen personas con capacidades especiales.
• Artículo 1256 del Código Civil: Establece que la validez del contrato no puede depender exclusivamente de la voluntad de una de las partes. En este caso, la demandada no obtuvo la autorización judicial, lo cual limitó la validez del contrato de compraventa.

5. Valoración de Pruebas y Decisión Final

El tribunal consideró probado que no era posible celebrar la compraventa, ya que no se cumplían las condiciones legales, específicamente la autorización judicial de la parte incapaz. Además, se destacó que, en lugar de subsanar el requisito, la parte demandada mantuvo el contrato sin establecer una condición suspensiva para la obtención de esta autorización. 

TERCERO.- Valoración de la prueba. 

"En primer lugar, centraremos la controversia jurídica. La acción ejercitada por la actora no es la acción de resolución por incumplimiento contractual prevista en el artículo 1.124 del Código Civil, sino que se ejercita la acción de anulabilidad prevista en el artículo 1261 CC, por entender que el contrato no reúne los requisitos esenciales del contrato. En concreto, objeto cierto que sea objeto de contrato por entender que era imposible la celebración de la compraventa porque no se había obtenido autorización judicial de la persona incapacitada, celebrándose por quien además no era titular. 

Delimitar la causa petendi en la imposibilidad de celebrar el contrato excluye cualquier pronunciamiento sobre si la parte vendedora incurrió en incumplimiento contractual. Los efectos de incumplimiento sí estaban previstos en el contrato en cuestión correspondiendo la resolución contractual con indemnización de daños y perjuicios valorados en el 50% de las arras. Véase que las arras eran confirmatorias, a cuenta del precio, y por tanto, no penales ni penitenciales con su pérdida en caso de incumplimiento imputable a la parte compradora. 

Limitándonos a la acción ejercida desde estimarse la demanda por cuanto el contrato de promesa de venta de fecha 3 de noviembre de 2022, en el que se hace referencia a la condición de tutora legal de Remedios respecto su hermana Carmela, no contiene una condición suspensiva de la compraventa.

De haber pretendido elevar a público el contrato de compraventa bajo condición suspensiva de obtener la autorización judicial debió de pactarse expresamente, sin poder dejar al arbitrio de una de las partes la transmisión real de la propiedad registral (traslatio) a la obtención de la correspondiente autorización judicial de enajenación.

No puede dejarse al arbitrio de la parte la interpretación o cumplimiento del contrato (artículo 1256 CC).

No se aceptó por la compradora que se otorgara la escritura pública de compraventa con el préstamo hipotecario en nombre de la discapaz condicionado a una posterior autorización judicial. 

En la escritura pública de aceptación y partición de herencia de los progenitores tampoco se hace constar, ni se ha aportado por la parte demandada, la aprobación judicial de la aceptación de herencia y partición de Carmela.

Desde la fecha de formalización de contrato de promesa de venta tuvo la tutora legal tiempo suficiente para incoar el procedimiento de jurisdicción voluntaria una vez se aproximaba la fecha de otorgamiento, sin embargo, ni siquiera se incoó deduciéndolo de la ausencia de aportación a la presente litis. No subsanó el requisito legal previsto en el artículo 287.2º CC. 

Por todo lo expuesto, se estima la demanda al considerar que la transmisión de la totalidad de la propiedad de la vivienda no era posible en la fecha estipulada 30 de septiembre de 2023 por no reunir las condiciones jurídicas precisas para otorgar el consentimiento por representación legal con autorización judicial, sin que se aceptara condición suspensiva de los efectos traslativos. 

Procede la restitución de la cantidad entregada a cuenta, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1261, 1264, 1271, 1272 y 1303 CC."

La sentencia declara la nulidad del contrato de arras y condena a la parte demandada a restituir los 12.500 euros entregados, junto con los intereses legales desde la fecha límite de la compraventa. Asimismo, se imponen las costas procesales a la parte demandada.

6. Conclusión

Esta sentencia establece la importancia de cumplir con todos los requisitos legales para la validación de los contratos, en especial cuando hay partes involucradas que no pueden otorgar su consentimiento de manera plena, como en el caso de personas con discapacidad. La falta de autorización judicial necesaria para la venta de la propiedad. La parte demandada hizo inviable la celebración del contrato de compraventa, lo que llevó a la nulidad del acuerdo y la restitución del dinero entregado por los demandantes.

Esta resolución es una clara manifestación de la protección de los derechos de las personas con discapacidad en el ámbito de los contratos civiles, subrayando la necesidad de asegurar que todas las formalidades legales se cumplan antes de proceder con la transmisión de bienes.